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- Dec 07 Tue 2010 08:11
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- Dec 07 Tue 2010 08:06
版主叮嚀-用印完稅交屋注意事項
用印 ( 備證 ) 時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士，並由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書 ( 公契 ) 、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下：
◎ 備證流程
備齊證件：※ 印鑑章 ※ 印鑑證明二份 ( 六個月內 ) ※ 戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。
若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行申貸作業程序：收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款 【約需 2~3 週】
◎ 注意事項
請承辦地政士仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符應備之證件是否齊備交給承辦地政士之證件，應影印乙份交地政士簽收以免爭議。
完稅時應注意事項
稅單核發後，即由承辦地政士通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下：
◎ 完稅流程
稅捐單位核發稅單
承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅
買方應備齊證件及款項：
印鑑章
交付賣方完稅款
簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士
承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點
◎ 注意事項
完稅時承辦地政士為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦地政士處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。
交屋時應注意事項
買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下：
◎ 交屋流程
承辦地政士至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、交尾款時間。買方需備妥尾款、代書款 ( 之前預繳者多退少補 ) 及相關地
政規費
現場完成點交
取回產權變更後之權狀
取回保證本票
取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約
◎ 注意事項
最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。
買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。
◎ 買方給付尾款的二種方式：
由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀行 貸款抵 押權設定後，約同買賣方辦理交屋手續 由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀貸款抵押權 設定後，約由買方銀行進行代償作業 ( 清償之
給付方式
狀 況
注 意 事 項
1. 現 金
注意點清款項並於合約書上註明
2. 銀行貸款
賣方無貸款時
時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標
的物現場完成房屋點交手續
賣方有貸款時
另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。
- Dec 07 Tue 2010 08:04
版主叮嚀-簽約時應注意事項
◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同 ◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容 ◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其 ◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。 ＜委由仲介公司辦理＞ 分為簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之一成金額；剩餘 之七成尾款應於交屋時繳清。 首先必須了解所購車位的屬性，區分如下： ◎ 法定停車位：若建商將停車位列入公設，則僅能出售給該區分所有建物 ◎ 增設停車位：可以外賣給他住戶，不限出售給該區分所有建物之區分所 ◎ 獎勵停車位：不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。
項 目
審 核 內 容
1. 審核產權
他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人，若非所有權人應檢具授權書
2. 稅費分算基準
◎ 基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額；基準日之後
，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。
3. 貸款額度
應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成
4. 付款流程及方式
＜若雙方為自行買賣時＞
在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩餘之
五成尾款應於交屋時繳清。
5. 交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關
的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。
6. 車位權屬
之區分所有權人；若要出售給非該區分所有建物之所有權人時，必須
具有獨立權狀方可。
有權人。
◎ 另可依管理委員會之停車辦法辦理，需事先進行了解。
用印 ( 備證 ) 時應注意事項
銀行申貸作業程序：收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款 【約需 2~3 週】
◎ 注意事項
請承辦地政士仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符應備之證件是否齊備交給承辦地政士之證件，應影印乙份交地政士簽收以免爭議。
完稅時應注意事項
稅單核發後，即由承辦地政士通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下：
◎ 完稅流程
稅捐單位核發稅單
承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅
買方應備齊證件及款項：
印鑑章
交付賣方完稅款
簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士
承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點
◎ 注意事項
完稅時承辦地政士為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦地政士處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。
- Dec 07 Tue 2010 07:59
版主叮嚀-買屋階段須知
決定購買管道
目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過不動產經紀業及建設公司等，不論您選擇何種方式均有其優點及風險，茲說明如下：
管 道
優 點
風 險
自行購買
不必支付仲介服務費
1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料
2. 不具專業知識者需承擔較大之交易
風險
3. 必須花費許多時間處理相關之買賣
流程作業
不動產經紀業
1. 擁有數量龐大物件量，選擇性多
2. 擁有專業經紀人及專業代書與之配
合，交易安全較有保障
3. 大都與銀行往來密切，可替客戶爭
取較優惠之房貸利率
4. 大品牌之公司大多擁有完整之資源
支援，可滿足消費者的資訊需求
5. 代辦各項相關事務，節省客戶的寶
貴時間
1. 必須支付仲介服務費
2. 需慎選有品質、有口碑之合法房屋
仲介、代銷經紀業，以防被不肖業
者欺騙
3. 需慎防廣告跨大不實之問題
4. 若為廣告屋尚需負擔建商之風險
建設公司
1. 若有關係較有議價之空間
2. 不必支付仲介服務費
1. 需承受建商之經營風險
2. 需慎選財務優良及有口碑之建設公司
如何看房子？
多看幾戶：購屋是人生一大件事，最好能挪出時間來耐心看屋及多看幾戶，切忌只看一次就進行斡旋下訂動作，再針對個別屋況（建材、格局、是否有瑕疵等）進行比較後再決定
斡旋的標的物。
不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費權益，特提示消費者於進行買賣時應注意之事項。
不動產買賣，無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢 , 以發現真實情況。
除建設公司推出之預售屋或成屋外，一般成屋出售原因，應詢問清楚，以避免買到凶宅等令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外，亦可從旁打聽，以瞭解真相。
不動產交易是一輩的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定，事後要再挽回就困難了，一定要深思熟慮，縱使因而失去交易機會，亦不見得損失，更不要在壓力下作決定。
不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務，選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或地政士（土地登記專業代理人），可使你的權益獲得確保。
購買預售屋之建議
●建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記，並申請建築改良物所有權狀。
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。
●瞭解房屋面積坪數及單價
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。
●瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解。
●建材及設備
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。
●完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持社區整潔。
●違約事項
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間，因此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款，而可能造成鉅大損失。
購買成屋之建議
看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。
簽約
訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
稅費問題
訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。
付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款：
簽約時付一部分價款。
出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 ( 土地登記專業代理人 ) 或律師時，再交付一部分價款。
定型化契約
委託仲介公司代售時，由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」（內政部九十二年六月修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽訂契約書時，一定要詳細閱讀，並瞭解契約內容，以資慎重。
買屋安全必讀
房子是家庭最重大的支出，您不僅要買得精明，還要買得安全。找到一個可以放心倚靠的房仲公司，才能享有最大保障。本單元提供您房屋仲介的服務內涵，供您選擇指南，讓您應該享有以下「知」的權利。
和仲介業打交道
●直轄市、縣市政府核發之許可文件
●經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件
●中華民國不動產經紀業保證金繳存證明
●公會會員證書
●不動產經紀人證書
