目前分類：熱門新聞.房產新知 (56)

瀏覽方式： 標題列表 簡短摘要

白省三一生所做理財以買房地產為主，不建議買股票與基金，他特愛房地產給他的「控制權」，累積40年的購屋經驗，傳授獨門的購屋秘笈……

你一定看過他設計的大樓：SOGO百貨、微風廣場、東帝士摩天大樓、信義之星、寶徠花園、元大欽品與一品苑……等數百棟著名的商場與豪宅。

他是白省三，現任三門聯合建築師事務所的主持律師，「消費者文教基金會」主要發起人之一，當過第三任董事長，目前是消基會名譽董事長。

曾任國策顧問的他，不僅引領消費者意識抬頭，還是個買房高手，有四十年買屋經驗，自創一套獨門秘笈，買房很少失手。

「買第一間房子，是人生的一個起點，從此，人生就不一樣了！」曾在中原大學兼課、現仍任教於台灣科技大學的白省三，教過無數學生，他總是告訴學生，買房是最好的理財管道，絕對不要買基金與股票。但要請他教授秘笈可是要付「代價」的：一杯咖啡或一頓便飯，因為這代表「你有行動力」，是真正想要買屋的人。

租不如買 幫消基會理財

白省三最為人稱道的事蹟，是幫消基會置產。

一九八一年，他獨排眾議創辦《消費者報導》雜誌，他對消基會的董事們說，「賠錢算我的，賺錢給消基會」，並堅持不收廣告以維持雜誌公正性，預計訂戶三千份就可以打平，結果出版第三期時，訂戶就高達一萬份，最高曾達三萬五千份，穩定了消基會的財源。

白省三的想法跟一般經營非營利組織的人不同，他覺得不應該把人家捐的錢拿去付租金，而是應該買房。因為消基會都靠小額捐款，萬一有一天捐款變少，租金付不出來會很淒慘。所以他未雨綢繆，用這一萬份訂戶的預收款，趕緊去買下位在仁愛路二段、現仁愛帝寶對面二十幾坪的矮房子，當做消基會辦公室。

一九八六年，消基會獲得發行《明天會更好》的唱片公司「藍與白」六百萬元捐款，他拿著這筆錢與賣掉仁愛路公寓的錢，買下信義路與復興南路口一棟大樓的十樓，共一百多坪，也就是消基會總部現址。現在，這間房子已經價值上億元。

消基會後來又在新店買下一間檢驗室，台中、高雄、台南的分會也都是自購，光是房地產，消基會「身價」少說也有數億元，是台灣少數「有資產」的財團法人之一。

以房滾房 不要捨不得賣

白省三自己的買房經驗，更是相當成功的購屋經。

一九七一年，剛從台南成大建築研究所畢業的他，帶著妻小，與父母給的一桶裝著米與碗筷的桶子來到台北，沒拿父母一毛錢的他只能拚命工作賺錢。

在成大念書時，他下課後去三所學校任教，晚上再去教授家畫建築圖，就這樣考上建築師執照。北上後，他找了一份月薪六千元(當時平均薪資二千元)的工地主任工作，晚上再去中原大學建築系兼課。這一切，都是為幫自己開源，累積他人生的第一桶金。

一九七三年，白省三在台北大安區潮州街買下第一間房子，是三十坪大小的四樓公寓，成交總價六十八萬元。隨著他與夥伴創立建築師事務所「三門」的事業蒸蒸日上，一九八一年時，他將住了八年的房子以二八○萬元賣掉，換了一間位在安和路約六四‧五坪的房子，總價三六○萬元，當時自備款僅有一一二萬元，其餘靠貸款。他人生的第一間房子，讓他賺了四倍之多。

一九八六年，他看上仁愛路四段正在興建的一棟樓中樓名宅，以每坪十四萬元、總價一五七八萬元，買下一一二坪的大房子，當時他還貸款一千萬元。後來他在一九八九年搬進這間名宅後，同時將安和路的房子以總價二八五○萬元賣掉，大賺八倍。現在他居住的仁愛路名宅每坪開價高達兩百萬元，總價上看兩億多，獲利更是超過十倍以上。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【記者于國欽╱台北報導】

內政部昨（27）日宣布「以房養老」試辦方案將於3月1日上路，在辦理分區說明會後，自5月起接受申請，凡年滿65歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不超過中低收入戶標準者即可申請，試辦人數最多100人，這項方案將試辦至106年底，看國人接受情況如何，再做調整。

內政部長李鴻源表示，政府辦理以房養老的主要考量有二，一是國人自有房屋比率近八成，老人擁有房屋占相當的比率，但經常發現老人有房子但卻缺少生活費用度過晚年；另一個原因是我國老人人口逐年增長，老人無論在經濟安全或生活照顧面的需求勢將提高。因此參考國外「以房養老」的制度試辦這一方案。

社會司副司長陳素春表示，以房養老試辦方案就是讓老人把自己的房子設定抵押給政府，依所抵押的房價（不動產估價現值）、老人的年齡、性別核算出老人每月可領的金額，為讓老人有長期穩定的生活費用，試辦方案特別採「終身給付制」，直到老人終老，房子即屬國有財產，依國有財產進行處理。

這項以房養老係依房價、平均餘命進行精算，由於女性平均餘命較男性長，因此男性獲得的給付會高於女性，舉例來說，一位70歲的男性老人持有房子現值700萬元，適用此案設定抵押給政府後，每月可領24,300元，若同樣條件是女性，則每月只可領21,100元。

陳素春表示，這項以房養老方案將委由土地銀行辦理，未來申請以房養老經審查通過者，需在土地銀行開戶，內政部會把錢撥到土銀，再由土銀撥到老人的帳戶，而方案所需經費則由財政部公益彩券回饋金及政府經費支應。

李鴻源表示，以房養老試辦方案是提供老人在經濟生活上多一項選擇，老人可因自己的情況考量是否參與此方案，並無強制性。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕豪宅一坪兩百萬不稀奇，屋齡超過四十年的老舊公寓成交單價凌駕豪宅之上才驚人。內政部實價查詢網公布一筆台北市忠孝東路四段上老舊公寓三樓，總價達一．一億元，拆算每坪價格約二六八．二三萬元，堪稱「最貴公寓」。這更是去年十月中實價揭露以來的住宅最高單價，一舉超越「仁愛一品」、「台北信義」、「吾疆」等已揭露豪宅。

每坪單價超越「仁愛一品」

根據內政部揭露資訊，該筆物件是去年七月交易，屋齡約四十三年，揭露標的是六層樓公寓的三樓，建坪約四十一坪、土地持分面積約八．○二坪、無車位，拆算每坪單價二六八．二三萬元，一舉超越北市實價查詢網上最高單價豪宅、每坪二四○萬元的「仁愛一品」。

地處台北市忠孝東路四段上

根據當地房仲表示，成交物件位於北市忠孝東路四段、大安路一段口，處角地，正確地址應是北市忠孝東路四段九十六號，目前出租給魔髮屋使用。

根據地籍資料，貸款設定金額近四千萬元，以設定金額是總價的一．二倍回推，貸款金額僅是總價的三成，顯示買方有一定的資金實力。據悉，買方是知名醫院的醫生。

房仲指出，該揭露物件應看其土地價值，而非建物價值，原因是地處一級商圈的角地旁，又具有都更效應，尤其是與鄰近老舊公寓一起整合，土地面積將近百坪，加上兩棟老舊公寓戶數十餘戶，產權相較單純。

房仲：拆算土地單價合乎行情

若直接拆算土地單價，每坪約一三七一．五七萬元，與近年來忠孝東路四段上公開交易大樓的土地拆算單價比較，其實合乎市場行情。

近四年忠孝東路四段上，知名的大樓公開成交案，包括二○○九年國壽以二十九．九億元買下錢櫃忠孝大樓，拆算每坪土地價格約一○五九．四二萬元；二○一一年法拍的三陽忠孝大樓，拆算每坪土地標脫單價約一三九七．二七萬元；以及去年五月公開標售的太平洋敦南商業大樓，富邦人壽以十九．三九億元得標，拆算每坪土地標脫單價約一四五三．五二萬元。

全球資產專案經理王維宏表示，內政部實價登錄網上揭露的「最貴公寓」，每坪拆算土地價格與上述三大指標公開交易案對照，其實看土地價值是相對合理。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

奢侈稅開徵1年半，共收59億元。財政部檢視全台房市交易情況指出，五都8月份房屋單價，除台北市仍上漲2.03％之外，其餘四都均呈下跌，顯示奢侈稅已發揮抑制投機功效，房價飆漲現象已明顯減緩。

財長日前表示，奢侈稅明年6月屆滿2年，財政部可檢討奢侈稅實施成效。對此，賦稅署副署長許慈美回應表示，奢侈稅是否延長或調整稅制，財政部不會預設立場，明年6月將委外研究，財部將參考經濟情勢，研議進行檢討。

財政部賦稅署昨天公布特種貨物及勞務稅，實施1年半以來的成效，許慈美表示，自去年6月至今年11月底為止，奢侈稅總稅收共59億7804萬元；其中，不動產共核課7,129件，共收到40億2,746萬元；特種貨物及勞務，分別徵收19億4,520萬餘元、537萬餘元。

在奢侈稅成效方面，由今年前10月的房市表現觀察，全台建物買賣棟數較去年同期減少17.48％，較前年同期減少12.04％；其中，以台北市及新北市減少幅度最大，減幅約22.31％至38.57％。

在房價方面，財政部指出，依據聯合徵信中心的統計，截至今年8月，全台五大都會區的不動產成交價，與今年7月份相比，每坪單價漲跌互見；眾所矚目的台北市房價，每坪仍上漲2.03％外，但其他四都的房價已呈現下跌，跌幅在0.08％至4.33％，顯示房價已逐漸回歸市場基本面。

財政部表示，依據各地區國稅局統計資料，被課奢侈稅的房地買賣，多位於五大都會區，其中以台中市件數最多，顯示其他縣市因短期投機炒作情形較少，較不受奢侈稅影響。

官員指出，奢侈稅上路至今年11月底，全國不動產所有權人申報土地移轉案件，被課到奢侈稅者共30萬1千餘件，與全國2年內移轉土地件數相比，僅佔2.36％，財政部認為，課徵奢侈稅平抑了房價，但並未影響房地產的正常交易。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

中國時報【沈婉玉╱台北報導】

10月房市稍稍回溫，房屋移轉動數增加，中央銀行昨公布，10月底全體金融機構房貸餘額續增，較9月底增加114億元，達5兆3821億元，續創歷史新高。在包含土地與建築融資的建築貸款餘額的部分，則連2個月縮減，10月較9月減少約15億元，創2010年2月以來最大減少金額，達1兆4520億元。

央行官員表示，10月底房貸餘額較去年同期成長2.5％，10月房貸餘額月增幅也高於9月，從10月五大行庫新增房貸量突破400億元及房屋移轉棟數量止跌回升可知，房市買氣已稍稍回溫，但幅度不大，顯示房市朝向健全發展，實價登錄後的觀望買氣已逐漸出籠。

值得注意的是，10月底新增的114億元房貸中，8大公股行庫推出的「青年安心成家」優惠政策性房貸即占了88億元，顯然年輕首購族已成為房貸市場主力。

累計至10月底，8大行庫承做青年安心成家貸款額為2217億元。

在包含土地與建築融資的建築貸款部分，10月底建築餘額為1兆4520億元，較9月底減少約15億元，年增率為8.68％。央行官員指出，10月許多建案完工交屋，因此建築貸款轉為分戶貸款，但新增建案不多，使10月整體建築貸款融資水位下降。

行庫主管指出，建築貸款餘額已連2個月下降，除顯示建商推案保守化，還在觀望景氣變化與實價登錄等一連串房市管控措施的影響外，也與各行庫不動產放款占比過高而減少放款量有關。近期金管會傳出有意放寬企業建築融資規定，企業蓋廠房的放款額可望排除在銀行不動產放款30％的額度內，可能有助於未來建築融資餘額成長。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

中國時報【文/黃繡鳳】

實價登錄資訊揭露讓買賣雙方變理性，交易價格回檔到合理價位，台北市與台中市的不動產轉移棟數在今年10月份都止跌回升，各較上個月增3.4％與8.6％，一般預料第四季景氣將逐漸攀升。

鄉林集團董事長賴正鎰建議政府，國內正面臨GDP經濟成長率「保一」，若能油續跌，電凍漲、證所稅緩徵的話，Q4也能維持股市與房市成交價量能放大，刺激民生消費，就能做到有感目標，有助於Q4及明年上半年的經濟復甦；尤其在中國十八大的領導階層順利交棒與美國總統大選底定後，Q4及明年景氣將大幅上揚。

鄉林不動產研究室指出，從實價登錄七月上路前、後的Q2及Q3表現來看，不動產及土地買賣轉移件數增減表現，以高雄市減少18.7％的影響最大，台北市減少9.4％居次，在新北市及台中市則是略受影響。

房地產業者指出，實價登錄七月剛上路時，市場觀望氣氛濃厚，大台北地區幾乎買賣跟股市一樣，出現窒息式的交易量，依照往年趨勢，Q3與Q4原本都是房市大幅交易季節，但卻因上半年的油價雙漲、證所稅等不確定因素干擾，影響了房市正常表現。

從單月表現分析，五都在今年九月份的土地與不動產買賣登記件數來看，相較去年同期，可說是同步減少10％以上，其中又以台北市與新北市分別減少了16.74％及15.3％，讓房仲業界大呼吃不消。

但台中市因土地便宜，加上有上億港資與陸資大舉進軍投資，政府強力推動台商回流，還在中台灣新推軟體園區等重大建設，讓中台灣發展最被看好，成為一支獨秀。

十月份不動產轉移棟數統計近日出爐，五都均出現回檔，台北回升3.4％、台中市回升8.6％，為房產業者注入強心針，預計第四季可望為房產業者挹注更多收入。

像是成屋銷售中的「台中CBD鄉林皇居」，光是十月份整個月的來客數多達154組，成交組數為28組，業績強強滾，相較於實價登錄前的第二季業績，7月後反彈緩升，到10月加速回溫，不只「鄉林皇居」受益，連台北天母新成屋「鄉林大境A區」密集曝光，消費者對成屋品質比較有信心，更容易下決定。賴正鎰表示，早在七月實價登錄之前，他就開始思考新政策會帶給所有建設業怎樣的影響，所以決定先公佈交易價，也因為貼近市價，禁得起市場檢驗、購屋者接受度高。

鄉林不動產研究室針對7月至10月「鄉林皇居」近700組來客資料分析，有5成是來自台北市，有3成是台中或彰化等中部地區，2成是台商或華僑；從購屋動機來看，60％是置產，25％是自住，投資客約佔15％；平均購屋預算約在2800萬元至6000萬元之間。至於已購客戶的客層主要為台商老闆或高階主管，部份是加拿大、香港、新加坡華僑。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

內政部不動產交易實價登錄資訊上周二(16日)開放查詢，不過由於樣本數偏低、網站有時出現「塞車」情形，再加上民眾對房價出現更強烈的「比價心理」，紛紛尋求其他房仲業者提供的房價交易行情查詢網站，蒐集更多區域房價資訊進行比價，推升房仲業房屋成交行情網瀏覽人次增加1-2成不等，就連租屋市場查詢也激增近2成。

台灣房屋智庫經理劉志雄表示，現階段不動產交易實價登錄資訊樣本數不高，民眾轉而尋求房仲業提供的房屋成交行情網，多方蒐集房價資訊，了解開價與成交行情；以台灣房屋的房屋成交行情網站來說，雙北市瀏覽人次截至昨(21)日為止，比實價登錄資訊未開放前增加6-8%，台中、高雄地區則有近2-3%增幅。

信義房屋表示，實價登錄資訊提供民眾查詢後，信義房屋成交行請網瀏覽量已經多了4成，當中又以高雄三民區、台中市南區、台南市東區的行情最受民眾關注；北部地區則是以台北市中正區、新北市淡水區、北市大安區為行情查詢榜前3名。

住商不動產企研室主任徐佳馨則指出，實價登錄資訊提供查詢後，網路預約看屋人數短短4天增加約4%，但由於台北市僅有約3成價格公開，建議民眾對於成交行情資訊提供較少的區域，可轉向各大房仲網站多查詢進行比較，才能了解較符合市場行情的價格。

而根據好房網統計，自開放查詢實價登錄以來，短短一週內(10/16-10/22），租屋網站瀏覽量，相較於上週同期(10/9-10/15)比較，增加約19%，又以雙北市以中山區、中和區、板橋區的租金行情查詢狀況最熱，其中，以出租套房產品較多，向來即為租屋熱點的中山區，以17.3%的瀏覽成長，勇奪網友最感興趣的區域。

其次新北市傳統最為火熱租屋區域，中和、板橋，也都分別成長16.7%、12.2%的瀏覽量，顯見隨著實價登錄上場，租屋族對於租金查詢的需求，也開始明顯提升。

好房網協理鄭惠文表示，針對內政部不動產實價登錄租賃平台顯示，目前台北市出租物件揭露數約百件上下、新北市的也僅有28件，揭露件數明顯不足，以新莊區租賃單價來看，每坪竟然出現486元到3382元的極大價差。

鄭惠文提醒，民眾在查詢政府所公開的出租行情時應留意以下迷思，首先，在登錄資訊公開的「租賃總額」項目中，因車位分拆效果仍不佳，導致「租賃單價」有被壓低的可能，容易造成誤判租金行情。

其次，設定查價條件無法回溯日期，無從得知住宅的歷史出租價格，第三，看不到實際屋況照片，傢俱、附裝潢等條件並無法判讀，第四，看不出租賃時間長短，無從判斷長租、短租的市場行情差異。

最後，因網站僅呈現可租賃總面積，看不出產品類別差異性(例如套房/整層住家/雅房等)，因此無從得知出租物件的真實行情，因此，鄭惠文建議民眾多方使用房仲業提供的租屋行情網站進行比價，才不會租貴了。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

遠雄董事長趙藤雄指出，9月的房屋銷售已回升，預估第4季的銷售不會較第3季失色。(鉅亨網記者張欽發攝)

目前推案火力集中大台北地區新莊、中和等地的遠雄建設(5522-TW)今天發表其「二代宅第16部曲」將社區智慧型汽車充電系統融入建案中，而遠雄企業團董事長趙藤雄則在會發表會後指出，9月的房屋推案銷售已見起色，估計銷售金額並達30-40億元。

而對於媒體詢問趙藤雄有關在台第4季的房市銷售研判時，趙藤雄則信心滿滿指出，目前預估雄第4季銷售金額將不致較第3季失色。

遠雄建設4日在新莊建案接待中心舉辦「遠雄數位家庭第16部曲的社區智慧汽車充電系統」發表會，結合包括經濟部工業局、新北市政府環保局，與策略合作伙伴台達電 (2308-TW)、中華電信 (2412-TW)及和泰汽車 (2207-TW)代表都到場與會。

其中中華電信由總經理李炎松、台達電由充電及微網事業處總經理張育銘出席，顯見對於此一綠能解決方案的重視；而趙藤在也表示，遠雄與中華電信的深入合作，不僅構築光纖到府及雲端服務的內容，雙方並合組新公司赴中國大陸發展，未來包括遠雄及海峽建設公司的雄中國大陸的建案開發，也將透過此一新合資公司提供規劃及服務。

而目前遠雄與中華電信合資的發展大陸事業新公司，也正在中國大陸進行公司的註冊之中。

而遠雄的充電系統解決方案中，遠雄林口「未來之光」已在今年10月正式啟用，成為台灣第一座擁有完整電動汽車充電系統之示範社區，而遠雄也於新莊、中和、內湖、桃園、A7合宜住宅等已推案及預計推案共有18個建案，都將建置電動汽車充電系統，共計有748套，將占目前全台政府已建構電動汽車充電系統87%。

遠雄數位家庭第16部曲--社區智慧汽車充電系統結合了台達電與中華電信之技術合作，由台達電提供充電系統，中華電信則負責家庭自動化面板監控管理充電系統，而和泰車 也將盡早推出配合的電動車 。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

政府的打房政策到底有沒有發揮效果？成為近來的熱門話題。根據一項調查結果顯示，有59.1%的民眾認為央行打房無效，豪宅價格還是會漲，而一般住宅房價也會跟著漲；對於下半年台北市房價的看法，也有61.9%的民眾持看漲看法。

根據中信房屋委託創市際市調機構調查本季宅指數調查發現，近期在央行打房下，多數民眾認為豪宅價格會漲，且一般住宅跟著漲的比例達30%，占最多數；但也有29.1%的民眾認為，「豪宅仍會漲」，但政府打房使一般買方觀望，「一般住宅房價會跌」，整體來說，認為豪宅仍會漲的加總比例高達59.1%，顯見近期央行限縮豪宅買方貸款成數，多數民眾認為央行打房無效，豪宅仍會漲。

另外，調查民眾對下半年台北市房價的看法也顯示，多數民眾認為房價會漲5%以內的比例達27.9%最多；其次是認為會漲5%-10%的，占23.3%；整體民眾有61.9%比例，認為下半年台北市房價會漲，僅有19.1%的民眾看跌。

中信房屋董事長鄭余正全表示，由於台北市精華區土地有限，需求仍大於供給，長期來看，精華區房價仍會溫和成長，而QE3的效果是中長期的，短期間民眾還不太有感受，從調查發現可看出，有35%的民眾「不太瞭解」QE3，24.1%的民眾「非常不瞭解」，所以當未來民眾漸漸了解QE3後，預計在全球寬鬆貨幣政策下，加上台灣長期處於低利環境，預期買方中長期買房保值的需求仍相當強烈。

他也認為，QE3的效果會慢慢顯現，預測第4季將呈「量平價漲」格局，價漲5%或10%以內，地段好的精華區會溫和成長，低總價區郊區若交通便利，規劃好的會有補漲行情；至於成交量將會持平，預計第4季的成交量與第3季相較，表現將呈現持平狀態。不過，中長期若QE3效果能逐漸顯現，買方在保值的買盤需求下，明（2013）年第1季會更好。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】先有人口政策推動，後有交通建設引導，原本只是個農業小鎮的新店，搖身一變成為大台北重要衛星市鎮；近年房價快速跟漲，同樣證明此點。新店區域房市，可說是大台北整體市場的具體而微；因為離台北市愈近者，房價水平愈高……

近年台灣房市上演資金多頭行情；除了台北市外，一水或一橋之隔的新北市也『躬逢其盛』。而就型態及發展來看，新北市大致可分兩類市場：一是如林口及淡海等，屬於新興重劃區；另一則是區域發展原本就很成熟的區塊，如板橋及雙和，或本文要介紹的新店。

就發展程度來看，新店在新北市中，絕對屬一屬二。和新興開發區相比，新店這類區域因為可開發空間稍少，房市供給較不易迅速增加，但從數據面來看，新店近年房市供給及價格，仍維持穩定成長；這除了區域發展成熟且自成一格，產品多元且有穩定需求之外，重點還在發展題材不斷。

政府政策促成 交通帶動發展

由於新店溪貫穿，早期僅靠碧潭橋連接，因此本區被新店溪切割，兩岸顯現不同的發展風貌。新店溪以東、本區北側，直接與台北市接壤，交通相對便捷，發展較佳，多數人口群聚於此。其餘地區，過去則以農業或風景區為主。

民國45年是新店發展的關鍵年。當時根據『台北市防空疏散計劃』，大批眷戶和公務人員遷至新店，使本區人口結構轉為以軍公教人員為主。裕隆汽車及其他產業隨後進駐，則讓新店發展一日千里，房市發展也跟著向上提升。

除了人口結構形成穩定內需外，交通建設也是新店房市發展蓬勃的要素。先後完成的新交通建設，提升新店聯外便利度，加上本來和北市就幾乎無隔閡，房價又相對便宜，故吸引一定比例區外客進駐。這包含80年代末期的二高通車並設置新店、安坑兩個交流道，新店捷運線，及後期的新北市側環快及中安便橋等。

二高在80年代後，扮演北台灣重要交通命脈，加上新店捷運線隨後通車，因此儘管當時全台房市景氣在低檔，新店房市卻能維持一定熱度；當時知名的指標大案「湯泉」，更是紅極一時，創造了水岸房地產奇蹟。

房市發展穩定 近年價漲明顯

92年下半年後，本地房市景氣全面回溫，各區供給迅速增加；新店房市原本即相對穩定，因此『反彈』程度反而不明顯，大致呈價揚量平的格局。另外特殊的是，自93年指標大案「綠中海」開始，本區始終不乏數十億規模的指標大案。

推案規模大、能見度高，重點是要有足夠的利多題材；早期來說，當然是前述的二高及新店線捷運，近年則以裕隆集團中興路舊廠區開發為首，還有第一階段已定案並興建中的捷運環狀線。

總之，交通建設加持及區域發展成熟，新店房市發展始終穩定，產品也算多元，不管單身貴族、首購家庭、換屋客，甚至頂峰客層，都可尋得適合的產品。

不過近年大台北房市上演資金行情，價格迅速墊高，新店也屬箇中『佼佼者』；這使得新店市區近年房市產品，十之八九都走中高總價路線，只剩相對位置較偏的北宜路一帶及安坑地區，還找得到平價、首購型產品。

以下，我們將新店大致分成八個區塊，逐一進行更詳細的行情與市場分析。


新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大

一、北新路(新店線捷運)沿線

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大 取道交通流量頗高的羅斯福路(經景美新橋)，是新店往返台北市的最主要動線；由於可立即接上新店北新路，使該路段成為新店最重要幹道。後來新店捷運線也沿北新路設站，北新路沿線因此成為本市房價最高區。

『捷運共構案』是本區推案最具代表性者。最早出現捷運共構案的是大坪林站，91年10月推出的「新天地」。緊接著92年第三季，位在市公所站正上方的「冠德都會通」推出。接著則是93年七張站的「悠遊市」，新店總站的「碧潭有約」。以當時行情論，這些個案的開價確實都屬高檔。

「碧」案後，大概連共構開發『空間』都消耗殆盡，加上裕隆城開發題材曝光，中興路一帶開始冒出指標案。儘管如此，本區推案開價水準還是全區最高；從五峰自辦重劃區的「長虹峰華」、「養心殿」及「美麗殿」，到去年「三輝君匯」及近新店總站的「國泰雙璽」，都是如此。

其中，長虹案99年Q2推出前，外界盛傳會開出7字頭新店新天價，不過後來該案『只開』68萬/坪；約半年後的「養」案，才開出7字頭。半年後三輝案『再接再厲』，開上78萬/坪，已是該時段新店新天價；國泰案位置較深入，不過75萬/坪開價仍是小區域新高。

與三輝案約同期進場的「名水漾」則因基地條件稍差、動線不算順暢，因此走小坪數、低總價路線，但單價仍高達65萬/坪。

二、中興路沿線

北新路以景美新橋通北市，中興路則是北市木柵往來新店的必經孔道；二高新店交流道，更設在中興路上。不過由於生活機能及商業氣息稍不如北新路，加上無捷運行經，又鄰近當地工業區，因此房價略遜一籌，屬全區第二高。

中興路其實離北新路並不遠，勉強算搭得到捷運便利的邊。另外，政府近年工業區開發限制之鬆綁，也讓中興路沿線房市有了新利多刺激，除了95年工變住的「臺北人」外，更重要的則是裕隆汽車舊廠區之開發案。

位在中興路、寶橋路口的舊廠區，在中興路西南側區塊的『裕隆生活城』已營運多時；除汽車服務中心外，還有購物商場(家樂福)、主題餐廳等，現已成為新店市區的重要商業聚落。

另一側佔地達3萬坪之工業用地，也在94年變更為住商區，區內綠地公園等基本建設也已完成；而最受矚目的，是裕隆及宏達電的雙子星總部大樓。有關本區的住商開發，一開始謠傳裕隆會找合作夥伴，但目前已確定由裕隆自行開發。

裕隆新店舊廠區變更開發，當然成為中興路沿線，乃至於全新店房市的最新賣點。該開發案宣布並完成變更後，行情立即反應飆高，目前和北新路一帶相比，價差已相當有限。前段提到，99年新店開出天價的「養」案推出後沒多久，永華街(寶橋路門牌)「寶徠花園」，立即開出70萬/坪高價跟漲。

另外，曾在97年中預售的「中興馥」，100年中重推時開價更達80萬/坪，是目前為止(101年中)新店最高價。不過該案重推銷售的是高樓層，不能代表該區段(中興路三段)一般行情；前段提到的三輝案開價，仍屬目前新店天價。

本區受到裕隆城題材激勵後的代表性指標案有二；一是合環建設99年初推出的「My Way」(之後成屋重推改稱「合環御景」)，二則是位在寶橋路、中興路口附近(北新國小旁)的寶路建設系列大案「園上園」、「玉上園」，及今年的「園頂」。

「My」案為都市更新案，97年首次預售進場，當時行情最高的北新路一帶，也『只有』40多萬水準，該案卻開出55萬/坪；不過後來因故未積極銷售，約一年半後(99年初)才以近興建完成之姿，更名為「合環御景」進場，開價則小漲到60萬/坪；和同期北新路開價行情相比，仍低了些。

而寶路案系列第一期「園上園」於96年Q2推出，位置頗近寶橋路工業區，且近二高新店交流道匝道，條件並不算理想，開價32萬/坪則創當時中興路沿線高點。不過衝著裕隆城開發利基，本案近3百戶量體，不到一季即銷售完畢。

98年再推系列二期「玉上園」，當時大台北正上演資金行情，本案順勢開出45萬/坪區域高價；半年後，本案再釋出相對較差戶別，卻開出更高的60萬/坪，這完全反映了該時段大台北房市資金行情，快速推升房價之情況。今年稍早，本案第三期「園頂」傳出將進場；不過由於基地條件又差一些，因此估計其成交價至多和前期相仿。

三、市區

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大新店裕隆城。 所謂市區，是由民權路、北新路、中正及中央等路段包圍之區塊。由於開發甚早，區內幾乎沒有條件較佳、面積大且完整的建地，故儘管生活機能頗佳，過往新推案市場，反而不如其他區塊活絡。

近年則因新店捷運通車，使鄰近工業區，過往不受建商青睞，而尚有可用建地之民權路附近，開始出現新案，其中又以江陵建設系列案為代表，開價也相當高。

在土地短缺議題炒作下，96年中建國路、民權路口的「江陵樂」，一口氣開到52萬/坪，成為當時新店天價；不過該案訴求區域豪宅大坪數產品，故價格完全是跳脫區域行情。

爾後，本區推案光環可說完全被北新、中興路沿線搶走，原因當然是裕隆城開發題材，後來甚至換成本區跟著漲。99年10月進場的「三和苑」，開價60萬/坪當然再創區域新高，不過指標性完全無法與同期北新、中興路沿線大案相比。

四、新店溪右岸(碧潭周邊及新店總站一帶)

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大碧潭吊橋。 週休二日制帶動休閒生活風潮，大台北吹起景觀住宅風，當時代表推案中，就以本區寶路建設推出的「湯泉」系列最負盛名。從91年7月「湯泉」，同年10月二期「湯泉美地」，93年底「湯泉首席」、「湯泉景秀」，都屬同系列推案。而一路下來，房價也從一坪10來萬跳到近3字頭(開價)，漲幅相當可觀，堪稱當時新店房市價揚的最佳寫照。

93年9月底新店線小碧潭支線通車後，本區再受注目，原因是小碧潭站聯合開發案。只是當地居民對開發仍有疑慮，加上補償金、補償方式遲遲無法定案，結果直到96年8月，聯開案才以「美河市」之名正式推出。開價方面，一般戶別為35萬/坪，景觀戶更要價45萬/坪。在當時全新店，僅遜於華城地區別墅及前述的「江陵樂」。

「美河市」從開發及銷售，可謂一波三折。不過實際釋出大量媒體銷售後，仍創出高人氣，顯見捷運開發加上景觀條件，確有吸引消費者的魔力。97年本案再推登記事務所之B棟產品，河景戶開價更上層樓，來到55萬/坪。

包含「湯泉」系列及「美」案，讓本區一度成為全新店最熱鬧的房市區，人口也大量進駐。但換個角度看，本區僅靠環河快速道路聯外，小碧潭支線也僅對十四張及「美」案較具意義。因此本區生活質感，仍受到考驗。

說到河岸與舊市區之間的十四張地區，曾傳出政府有意進行開發；只是到目前為止，仍是『雷聲大雨點小』。捷運環狀線行經並在此設十四張站，應該會是下個話題點；不過本捷運路段96年底才剛進行初期工程作業，加上後來區段徵收作業不算順利，因此區域前景仍不明朗。

最後看新店總站周邊。扣除總站共構案，本區其實沒有什麼發展可言，不過或許市區可開發空間真的愈來愈少，因此100年中，碧潭對岸出現一宗特殊推案「碧潭山水」；該案基地地目為旅館用地，開價高達68萬/坪，不比同期市區一般住宅案低，不過由於產品及地目都特殊，因此很難評估該案開價之合理性。

或許地點及產品太『特殊』，本案銷況不如預期；今年初更換代銷改名為「國賓大苑」重新進場，開價小降到65萬/坪。而據了解，無論是基於大環境因素，還是產品銷售陷入瓶頸，總之該案又續有降價。

五、中央新村

舊市區西南側之中央新村，為以往萬年國民大會的老代表所居住地區。由於這群人身分特殊，本區因此訂有限建條款，直到約80年代後才解禁。

嚴格的開發規定，使本區街廓整齊、環境單純，但相對也限制了區域的進階發展。另基於同樣原因，本區整體機能也不算太好，儘管後來稍微解禁，但仍影響民間開發意願；近年推案，幾乎都在區域外圍。

相對於前述幾個區塊，本區房市算是有些沉寂，雖持續有推案，但都屬零星；不過畢竟門牌還是新店，因此一直持續跟著市區北新路等區塊上漲，行情一路從94、95年還不到3字頭，98年前開價已跳到45萬/坪。

之後上演房市資金行情，本區當然也跟上。100年初進場的「中央首鼎」，牌價跳空開到60萬/坪以上；這和98年前開價相比，大漲逾三成，唯一合理的解釋只有資金行情及跟漲，畢竟本區並無任何利多題材可言。之後推案「唐寧街」系列及「御中央」當然『再接再厲』，開價已來到65萬/坪以上。

儘管本區房價跟漲明顯，但區域『質感』依舊，產品還是區內消費者買單居多，外地客源還是對本區興趣缺缺，而客源侷限於內需，正是本區房市的特點所在。

六、北宜路

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大北宜路街景。 北宜路一帶，由於僅能靠北新或中興路聯外；儘管從北宜路直通中興路的便道已通車多時，本區還是全新店行情最低區，新店捷運對本區也起不了什麼拉抬作用；愈近新店捷運總站及市區，行情愈好，離市區愈遠則行情愈低。不過毫無意外地，資金行情的威力也『籠罩』本區，近幾年單價照樣起漲。

93年複層式規劃的「春風達人」，應是產品規劃不對，後來部分量體改為一般產品，以「夢享國」之名，於95年初再推，當時開價16萬/坪。隔年下半年，「夢」案新成屋重新銷售，新開價則跳到22萬/坪。同年6月的預售案「陛潭」，位置更深入，然號稱有景觀條件，因此景觀戶開價25萬/坪，無景觀戶21萬/坪。

97年「夢」案重推未變更的複層式產品，開價仍只有17萬/坪，然隔年「愛上碧潭」直接跳空開出33萬/坪區域天價；不過該案離新店總站不算遠，無法真正反映北宜路沿線行情。同年9月「新陛潭」基地在北宜路二段巷內，和前期一樣有景觀價差，有景者開36萬/坪，無景者則為25萬/坪。雖然與市區相比，價格平易近人許多，但對照前期，價格漲勢仍不小。

或許位置太深入，交通不便，或許價格仍無法得到認同，上述這些推案，銷售時間都不算短。直到今年，北宜路一段才又有新案「極麗」推出；說是近捷運總站之賣點也好，純粹跟漲也罷，該案開出60萬/坪價格，已直逼北新、中興路一段底一帶之水準。

七、安坑市區

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大 以上各區，都在新店溪東北側，可統稱為新店市區。而新店與中和接壤的部份，則是所謂的安坑。根據地理位置不同，以及開發限制或規定各異，又可再分(安坑)市區及大台北華城兩區。

安坑市區是新店區境內，新店溪南岸的發展核心，一般商業活動都在此區，全區山坡地形居多。過去本區聯外只能由碧潭大橋，經過市區，再取道環河快速道路或北新路。這個聯外相對不便的結果，使得房價水準一直不高。

後來二高設安坑交流道、碧潭橋擴建及中安便橋，改善了本區聯外易壅塞的情況，本區因此出現不少造鎮規模案，當時話題熱度不亞於前述的「湯泉」。不過畢竟位置相對偏遠，加上短期供給量頗大，熱度很快就冷卻。

93年的「綠中海」系列，是本區近年代表個案。約700萬，折合單價約15～17萬/坪之低價策略，及美式郊區別墅社區之訴求，可說相當成功。不過本案第三期「綠灣」規劃大樓產品，因此銷售初期反應不如一、二期之盛況；之後靠著相對低單價及新北市側環快題材，還能逐步去化。該案99年10月成屋新推時，開價則漲到24萬/坪以上。

不過本區真正因為題材及跟漲房價快速提升，則從「綠」案業主同期新推的「國賓山莊」開始。相較於「綠」系列案訴求一般首購客層，「國」案則把訴求層級拉高，鎖定買第二休閒屋的多金族群，結果相當成功，開價也快速墊高到33萬/坪。

然而，畢竟上述系列案周邊缺乏實質生活機能，因此之後房市焦點又回到安和路正市區一帶，推案則都走相對低單價路線，企圖拉攏被單價飆漲而趕出台北市的首購客層。

只是，本區價格也一路跟漲。以97年底「博覽天下」案「莫內特區」來說，31萬/坪開價已屬當時區域高檔，該時段同區還可見2字頭行情。不過後來系列推案開價持續跟漲拉高；隔年底「博」案成屋再推，開價已漲到38萬/坪；100年初的「北城心殿」，更直接開到45萬/坪區域新天價。

至此，安坑開價行情正式站上4字頭關卡，與平價區已漸行漸遠。本區現在4字頭開價行情的支撐來源，恐怕就剩還在規劃階段的安坑捷運線。

八、大台北華城（水源保護風景限建區）

廣義的安坑除市區外，還有一區域；該區早期有批別墅山莊開發，因不少名人曾在此居住而聞名，後來就以開發案名稱，稱為『大台北華城』。

本區約在安坑市區東側，經碧潭橋、安康路右轉華城路方向；因屬水源保護區，故有嚴格的開發限制。本區發展以觀光為主，建案開發的土地單位成本較高，產品多走中高價位別墅路線，不少社區還有嚴格的門禁管制。

正因是大台北難得的別墅聚落，因此有『北陽明、南華城』的美譽；「青山鎮」及「大都市秀岡」，都是相當著名的個案。老牌建商大陸工程的「青」案以系列方式推案，這些年來仍持續陸續釋出量體銷售。

近年本區代表案，則為「國礎富裔山」及「七天四季」，不消說，還是走高價別墅路線。96年中預售推出的「國」案，以英式城堡訴求，最高總價達到1.5億，折合單價達62萬/坪，即便同時期「青山鎮」系列，折合單價也僅4字頭。

去(100)年第一季末進場的「七天四季」，推出時逢大台北房市資金行情正酣，開價當然不客氣，折合單價平均來到82萬/坪區域天價。本區無論環境或開發條件都是特例，因此即便是新店區真正單價最高所在，仍應以特殊狀況論之；但其價格漲勢，依然充分反映近年資金行情之實況。

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大大台北華城。

近年跟漲兇猛 投資增首購減

新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大 第二高速公路闢建通車，讓新店市區及安坑獲得極佳聯外孔道；環河快速道路則使新店通往北市，除了羅斯福路通往北新路外，又多一便捷孔道；新店捷運開通，更讓新店房市如虎添翼。交通建設，確是新店房市發展順遂的關鍵。

另外，以往安坑地區的交通有諸多限制及問題，不過近年開通的左岸版本環河快速道路，也就是八里－新店快速道路(又稱永和次系統道路)，讓安坑聯外交通獲得具體改善。接著安坑人更引頸企盼的，當然就是規劃中的安坑捷運線。

而從全新店角度，則自新店線大坪林站到新北產業園區(新莊五股)的環狀線第一階段，才是最值得期待的公共工程。該建設中和至板橋段則已於99年底正式動工，新店區段工程也在隔年底正式啟動。環狀線之外，中興路上的裕隆廠區開發，更是本區房市暨整體發展最夯的話題。就目前附近行情來看，法人就預估裕隆自行開發住宅案，很可能以區域天價面市。

說到這裡，還是要回過頭檢視，這幾年從房市多頭到資金行情，北新路、中興路市區到安坑、北宜路沿線，幾乎全面跟漲。就以北新路沿線來看，94年前還找得到2字頭成交價，但到97年已漲了近一倍，來到40多萬/坪。之後資金行情上演，又先跳漲到6字頭，兩年期間漲勢不斷，現更已逼近8字頭。如此發展，其他相對低單價區，當然跟著上漲。

現在，全新店房市仍『維持』以往各區價差頗大，產品相對多元的格局，但價格早就超越首購客層可負擔水準，近年投資置產比重拉高，也已非首購族台北市以外的最佳選擇。這樣的需求結構改變，會對本區房市及區域發展產生什麼影響？對新店來說，此一命題，和裕隆城開發及捷運建設落實，其實一樣重要。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

捷運旅運量除了反應每一站的人氣，還隱含買屋的省錢祕招！到「低」旅運量的捷運站找房子可以找到房價2字頭的捷運宅。但是房價低一定有原因，購屋前得問清楚。

雙北市購屋首選當然是捷運宅， 但是很多人的疑問是：「捷運宅買不起吧？」錯！

其實只要鎖定「低」旅運量的捷運站，就有機會用1千萬元買到大3房！

從捷運旅運量挖掘便宜屋，這個構想來自淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，他比較雙北市捷運旅運量及當地房價後發現，每月旅運量進站人數低於10萬人次的捷運站，因少了人為炒作，附近房價相對較低，甚至還有許多2字頭的捷運宅。

「旅運量低的捷運站， 大部分腹地較小，開發不容易，在沒有太多新建案拉抬下，當地房價就相對便宜，由於大部分是舊公寓，購買時還要考慮裝潢成本，但不管是自住或出租都相當適合，再加上臨近捷運交通方便，未來賣屋相對容易。」對於預算有限又想買屋的親朋好友或學生，莊孟翰都會傳授這招「捷運旅運量購屋法」。

根據台北市公共運輸處大眾運輸科統計，以今年6月分雙北市捷運旅運量來看，單月進站人次低於10萬人次（包含10萬人次）的捷運站共有11站，若進一步以當地房價進行篩選，符合低於台北市平均成交價每坪50萬元、新北市平均成交價每坪30萬元條件的只剩下7站，包括文湖線的辛亥、萬芳社區站，淡水線的忠義、復興崗站，以及新莊線的頭前庄、先嗇宮、三重等站。

克服不方便 先求有再求好

當然，低旅運量、低房價的背後一定有原因，想要省房價就得忍受一些不方便，像有的捷運站鄰近福地（墳墓），有的位於山坡地保護區、工業區，由於工業住宅、山坡地住宅的貸款成數較低，加上生活機能較差等缺點，當然增值速度就不如高旅運量捷運宅，例如辛亥站與六張犁站僅有兩站之隔，六張犁站旅運量是辛亥站的4倍，平均成交價也高出1.5倍。

儘管有這些不方便，莊孟翰仍建議首購族抱著「先求有再求好」的心態，到這7個捷運站周邊尋寶，只要花時間多看、多比較，相信還是可以買到低總價的優質屋。

在這7個低旅運量、低房價的捷運站中，信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮建議，低預算的首購族優先鎖定捷運文湖線的辛亥、萬芳社區站找房子，因為這兩站靠近萬芳醫院，周邊生活機能稍好一些，再加上木柵屬於文教區，學校可選擇性多，在地理位置上又靠山、樹木環繞，環境相當清幽，走在路上處處可聽到蟲鳴鳥叫聲，居住品質相當優質。

且相較於其他旅運量低的捷運站，辛亥、萬芳社區站距離台北市中心最近，逛街購物不必轉乘，只要搭文湖線約10分鐘就可以直達忠孝復興的百貨商圈，相當便利。

可選國宅或山坡住宅

只是購買辛亥站的捷運宅，可能要克服「福地」就在你家隔壁的心理障礙，因為辛亥站對面是軍營，後面就是景美第12公墓，如果對這個設施有所忌諱，可以選擇到辛亥站對面，走路約10分鐘的山坡住宅區尋找適合的房子。

信義房屋捷運辛亥店經理林孟緯表示，台北市殯葬管理處預計這2年會將景美第12公墓遷葬到文山區興泰路段，原址則計畫種植櫻花林進行綠化，而辛亥隧道也將進行整修，加強照明設備，未來該地居民就不會因為福地而受困擾。

如果還是不想住得離福地太近的話，不妨沿著文湖線往下走到萬芳社區站看屋。該站附近釋出量較多的是國宅，以萬芳國宅社區為例，走路到捷運站只要7分鐘，平均成交價約每坪35萬元，有機會用1千萬元買到3房，缺點是國宅社區住戶多達1千多戶，住戶品質參差不齊，沒有24小時管理員，電梯間較為髒亂，露天停車場沒有權狀，採取先到先停制度。

信義房屋萬芳醫院店業務員林建璋表示，文山區民宅大多是老舊公寓，最便宜的是位在興隆路3段的山坡住宅區，每坪約25萬元，也就是可用700~800萬元的預算買到3房，只是距離萬芳社區站較遠，騎機車車程約10分鐘，而且因為是山坡住宅，住越高越要擔心下雨落石、土石流等問題。

如果寄望未來房價有較大增值潛力的話，永慶房屋總管理處研究發展室經理黃舒衛相對看好位於新莊捷運線的頭前庄以及三重站，因為這兩站具有重劃區、雙捷運交會等題材，未來3~5年如果隨著旅運量提升、商家進駐、新建案大量推陳出新下，對於附近房價增值將有相當大的帶動作用。

從地理位置來看，三重站與台北市僅隔著重新橋，許多買不起台北市的民眾都跨橋到三重買房，而三重捷運站附近生活機能相較頭前庄、先嗇宮捷運站更為多元，包括市場、綠地、學校、餐廳，住宅選擇性相對較多，是外來客在三重購屋的首選地點。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

住商不動產總經理陳錫琮今(28)日表示，由於目前總體經濟表現不佳，政策對於房產打壓力道應會減緩，尤其第4季又進入傳統房市交易熱絡的旺季，相當看好第4季房市回溫表現，預估下半年交易量可達20萬件，其中，又以南部的高雄市為價量持續受到看好的交易地區。

陳錫琮強調，只要無政策明顯打壓，成交量不太可能窒息，買方不會永遠不交易，儘管實價登錄已上路，但有了更明確揭露房市資訊的平台，反而可增加買方的購買意願。

陳錫琮指出，台北市上半年交易量明顯低迷，較去年同期交易量衰退高達37%，是全台交易量衰退幅度最大的地區，但價格仍微幅上揚，而新北市交易量也較去年同期衰退近34%。

陳錫琮認為，北市房價過高，導致自用客於北市看屋意願降低並往新北市移動，另一方面，有許多北部買主前往中南部看屋，又以高雄市最受看好，上半年交易量僅較去年衰退5%，價格也微幅上揚。

住商不動產就3大面向提出影響房市表現的因素，就產業面來看，奢侈稅持續影響市場、8月起實價登錄並於9月1日起徵收改採市價，恐使賣方短期上縮手，但實價登錄反而有利買方進場；就金融面來看，儘管公股行庫調整房貸利率、銀行對貸款成數調控趨嚴，但台灣央行因應國際低迷景氣，降低隔拆利率，使銀行資金寬鬆，利率處相對低檔，使高資產客戶仍有置產需求，可激勵房市發展緩步增溫，不過，對首購客戶負擔增加。

另外，以政策面來看，500坪以下國有地釋出，而奢侈稅有落日的可能性，即使不會立即廢除，但有想像空間及利多話題，也都有助活絡供給並刺激買氣。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【記者方明╱台北報導】

經濟環境不佳，各國紛採降息救市，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，在總體經濟不會有太大變化下，下半年台北市房市將是「量平價穩」、其他區域則是呈現「價量穩增」的走勢。

受到國內外金融局勢嚴峻挑戰，逼得各國央行紛紛啟動救市手段，7月中國人行、歐洲央行都宣布降息，英國也推出新一輪量化寬鬆政策來刺激經濟成長，造成市場熱錢游資氾濫。

有鑑於此，台灣房屋針對各國降息救市啟動購屋意願調查發現，有高達59％的受訪民眾認為台灣房地產仍會持續上漲，19％的民眾認為會下跌，持平看待者則有22％；其中，有高達77％的民眾購屋以自住為主。

周鶴鳴表示，觀察下半年總體經濟情勢，美國總統大選前，國際政經情勢應該不會有太大變化，而中國方面因實施貨幣寬鬆政策，會有黃金降落傘，至於台灣以推動居住正義、避免熱錢泡沫化、穩定經濟發展為主，因此，國內經濟應可望持平發展。

綜觀上述原因，周鶴鳴表示，下半年台北市房市將是「量平價穩」、其他區域則是呈現「價量穩增」的走勢。

不過，他也認為，在基本薪資未漲情況下，房價上漲幅度有限，未來房市將走向二極化的趨勢。

至於目前到底適不適合進場購屋，周鶴鳴清楚指出，自住者要以需求為前提、能力為後盾，看到喜歡的就要買，因為房地產漲較容易、跌較困難；至於以投資、避險為主的人來說，目前要以租金收益較高的店面或套房為主。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

記者張舒婷／專題報導

雖然政府打房措施不斷，但自用住宅買房需求不減，由財政部推動8大公股銀行承辦的「青年安心成家購屋優惠貸款」，首2年利率僅1.72%，深獲民眾青睞。內政部也推出「青年安心成家方案」，利率1.41%起跳，弱勢戶甚至可享不到1%優惠利率。由於財政部、內政部的優惠購屋專案可搭配使用，換言之，最高貸款額度可達720萬元，有購置自用住宅需求的民眾可多留意。

從民國99年起，財政部即開始推動「青年安心成家購屋優惠貸款」，今年也不例外，主要由8家公股銀行（台銀、土銀、合庫銀、兆豐銀、一銀、華銀、彰銀、台企銀）承作，每戶貸款額度最高500萬元，最高可貸8成，還款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還。

國庫署官員指出，「青年安心成家購屋優惠貸款」的貸款計息方式，以中華郵政公司的2年期定存利率來固定加碼計息，自7月6日起，中華郵政公司將調升存款利率幅度0.01個百分點至0.1個百分點之間，故購屋優惠貸款方案也配合升息，機動利率部分，前2年由目前的1.64%調升為1.72%，第3年起由1.94%調升為2.02%。至於內政部的「青年安心成家方案」，因為由政府補助利息，申貸條件較嚴，包括年所得等條件，門檻較高，但利率相對更便宜，前2年利率為零，全數由政府補助，第3年起，弱勢戶利率僅0.842%，一般戶也只要1.41%，可謂「俗又大碗」，每戶貸款最高上限各為200萬元，貸款年限最長30年（含寬限期5年）。

另外，內政部「住宅補貼之購置、修繕住宅貸款利息補貼」，近期也可望再次實施，據了解，每戶貸款額度將維持往年的220萬元，利率、貸款年限皆與「青年安心成家方案」相同。

營建署官員表示，民眾只能在這2個優惠方案中選擇其一，不能同時申請，銀行業者建議，有需要的民眾，可以與財政部推行的「青年安心成家購屋優惠貸款」混合使用，爭取最合適的申貸額度。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

新北市地政局今天（5號）公布最新的房屋買賣移轉棟數統計，二月單月移轉量只有三千四百零八棟，創下近十年來次低紀錄。房仲業者分析，主因受到工作天數較少，以及選前觀望降低交易量影響，讓二月份移轉量能疲弱，甚至連去年（2011年）平均值的一半都不到，但業者樂觀看待房市景氣已經觸底，三月將出現反彈。（何庭歡報導）

根據統計，新北市二月買賣移轉總量雖然比上個月微幅增加不到零點七個百分點，但相較於去年同期，重跌幅度卻超過四成，並且所有行政區的買賣移轉棟數都在四百棟以內，對比到過去單月動輒移轉上萬棟的量能水準，這次表現可說是相當不理想。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，今年一、二月雙北市都出現連續低量，甚至比金融海嘯跟SARS期間還低，蘇啟榮認為這兩個月的房市交易量應該已經達到底部，但從農曆年後市場回溫的買氣來看，加上又有上半年傳統的「三二九」檔期，三月房市「量能」非常有機會觸底反彈，價格方面則應該是持平或微幅修正。

蘇啟榮說：『可以看到過完農曆年後到現在，許多在這個去年因為選舉、因為歐債的一個風波，一直在觀望的這些買方，他其實逐漸在這個農曆年後，是有回到市場上來看屋的，所以我們認為接下來也許三月份的整個市場買氣就會打開來。』

從分區表現來看，住商不動產新北市區執行協理趙中康指出，有捷運通過的中和、土城與台鐵通過的樹林，移轉量都成長一成五到兩成五，但淡水與八里買氣就相對冷淡，月減幅度高達二到四成不等。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

中國時報【王莫昀╱台北報導】

首次有陸資背景開發商來台推案的「萬通台北2011」今(25)日將在香港開賣，預期3月將對台銷售，每坪開價在60至70萬間。為了搶巿，開發商萬通國際開發打算推出三年4％保證租金報酬。

萬通國際開發總經理周東權指出，未來持續在台北看地，不排除進一步擴及中南部的可能，在推案上為避免惹出「爭議」，主要鎖定巿郊高檔養生休閒產品為主，每案規模都會在百億上下。

萬通國際開發為北京萬通在新加坡轉投資的公司，其在台推出的首件個案「萬通台北2011」不僅是全台第一件有陸資背景的開發商在台開發項目，也是萬通控股集團董事長馮侖多次來台考察敲定個案。

「全案去年9月先對全球華人開賣，並未先在台公開，主要是台灣大選將屆。」周東權指出，如今選後，春暖花開，將會擇定適當時間在台公開。

周東權說，去年9月鎖定全球華人開賣後，純陸籍人士來台購買比例占2成，歸國台商占3成，另外的購買主力就是華裔外籍人士與台裔外籍人士，單純外國人買進數量不多。「不過，台灣民眾很愛台灣，總計台商加台裔外籍人士購買此案比例約達5成上下。」

外界關心考慮購買「萬通台北2011」的客層有那些？周東權分析，首先是半退休的客層，經過幾十年的努力打拚、事業已有成後，漸漸將事業交棒，呈半退休者，剛好可以選擇這項離塵卻不離城的個案；再者是自由業，沒有上下班打卡壓力的SOHO族；第三種是置產保值客層，這也是全球華人來台北購屋的主要目的。

不過，萬通國際就此案打出三年4％保證租金報酬，業界人士指出，以其總價3000萬至9000萬換算，每戶月租高達10萬至30萬，這個價格已可以在台北巿中心精華區租到不錯的豪宅產品，加上其未來保值及增值性也是評估重要指標，這項行銷策略是否奏效，還待觀察。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

作者： 郭幸宜 | 卡優新聞網

在政府極力打房及市場利空因素的重挫下，讓房市在去(100)年下半年開始呈現「看空」格局，主導權更由賣方逐漸轉向買方，在建商公開自砍價格後，更讓不少買家「勇於」殺價，其中又以台北市最為明顯。根據房仲業者觀察，近2週房產市場在買賣雙方一來一往的「價格攻防戰」廝殺下，導致「出價」和「開價」價差達33.79%，尤其以大安區價差幅度將近4成居冠。

　　受到奢侈稅上路與景氣趨緩的重擊，不僅讓房市買盤陷入急凍狀態，更拉大買賣雙方彼此的價格認知。而就在建商新富發率先拋出「降價」議題後，更加深不少買方「等降價」的預期心理。根據住商不動產調查發現，台北市屋主開價平均約2,617.27萬元，而買方平均只願意以1,732.98萬元購屋，平均出價與開價差距達33.79%。

　　若以行政區來看，像是大安、信義和中正區等傳統「高價位」區域買方首次出價「殺最大」，平均價差約35%~39%不等，大安區差距達39.55%最大，其次則為信義區和中正區，差距幅度分別為36.8%、35.11%，顯見買賣兩造很難媒合。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，隨著正式奢侈稅實施，讓不少以炒房為主的投機客紛紛退場，致使不少買方透過大膽出價，試探房價行情，而大安、中正和信義區則是因為總價高，導致殺價幅度相對較大。

　　徐佳馨進一步補充，這三區之中，大安區由於可選擇產品較多，在市場競爭壓力下，屋主未來讓價意願可能較信義和中正兩區來得高，這也讓買賣衰退幅度明顯變小。相形之下，中正區在中產退休族買盤占據下，資金壓力較小，對於價格態度自然也比較「硬」。

　　值得注意的是，有別於「高級地段」的「價格拉鋸戰」。總價相對較低的大同、萬華等區域，買方殺價力道反倒較為「客氣」。調查顯示，兩區價差均不到30%。對此，徐佳馨分析，由於買方認知區域價格較低，加上投資客比例較少，因此賣方開價相對比其他區域來得實在，順利開啟市場買氣。

　　徐佳馨認為，從這次調查可再度證明，預算有限自住客依然是維繫目前市場買盤的主力，預估今(101)年將仍是買方主導市場的局面，建議急於求售的賣方，不妨試著放低姿態，早日讓現金落袋為安，避免未來產生未知的變數，而影響房屋行情。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（2）日表示，雖然短期內房市呈現利空的悲觀氣氛，加上總統大選即將在不到2周內登場，「藍綠五五波」的局面，更使得房市混沌不明，但是展望2012年房市，預料會是個翻滾年，看空的脫手、滿手現金的金融壽險業恐怕會大舉搶進補貨。

在住宅市場方面，顏炳立也預期，2012年的台北市，是走降溫、降量，價微降的「三降」年；新北市，是降溫、降量，價下調；台中、高雄降溫、降量、降價，投機及短暫性投資停止，屬於典型自用、區域型的房市買盤。

有部分學者專家說，今年房價會下跌3到4成，對此顏炳立則表示，如果果真會下跌3到4成，那麼台灣的銀行恐怕會先倒，這有可能嗎？

顏炳立針對譎詭多變的2012年房市指出，日前內政部公布的房價佔年所得比平均為9.2倍，台北市14.3倍、新北市10.1倍，超過國際的6倍；主計處統計新北市至去年底空屋約32萬戶，空屋率達22％，台中市21.2％、高雄市17.6％，這些數據的確很嚇人。但是，商業不動產市場卻在2011年，一舉攀向最高峰，全年交易量突破1,400多億元，並創下2000年來的新高。

顏炳立表示，住宅市場方面，有房的人會賣房，第一主要是看壞市場、第二是需要現金、第三是預期房價上漲不再。但台灣利率這麼低，全球的央行也在調降利率，如此低的利率，股市又低迷，充沛的游資，最可能會流進有收益性、能保值的房地產，因為好貨賣方不會輕易拋出，故沒有賣壓，沒有賣壓價格就不容易掉，就會回歸合理的價位。

他指出，目前房市看起來是有泡沫，但是，泡沫會消不會破，而且會回到合理價格。總體來說，2012年房價已沒有預期上漲價可期。

至於，總統大選不論藍上或綠上，台灣房市會有不同的走勢嗎？顏炳立指出，從過去經驗觀察，不管藍上或綠上，市場也沒有巨大變動，畢竟台灣房地產不是一個政黨就能撼動的；只是，不同政黨可能會影響到陸資開放的速度，就算慢下來、也不致重挫或泡沫。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【蔡惠芳】

「近4年來，台灣經濟一波波打破重重鎖國障礙，開放效率是過去50年所僅見。」台北市信義計畫區松仁路上的戴德梁行台灣分公司辦公室，現在每天都得接待外資法人和本土法人客戶，戴德梁行董事總經理顏炳立對來訪外賓簡報說：「台灣的資產價值，正在被重估！每坪千萬地價、每坪200萬房價的時代已來臨！這是過去根本無法想像的！」

光是11月到12月上旬，顏炳立帶著一批批潛在客戶到台北市敦化南路兩旁的林立大樓進行DD（實地查核），這群準買家背景，從壽險業、傳產業到港資、國外私募基金，統統都有，而且目標一致，都是為了獵樓。

「這4年，台灣不再鎖國，房價結構統統改變了，我只能用4個字形容：回不去了！」顏炳立形容，所得、房價統統都回不去了，像忠孝東路店面已站上每坪900多萬元，敦南土地已突破千萬元，天價一再被改寫的現象，明年還是會持續，但，前提是兩岸目前的穩定關係不變。

10餘年來，一直深耕台北市內湖科技園區廠辦市場的超營實業公司總經理楊仁鈞，也很深刻體認到，近4年來台灣大步走向開放之路，他觀察到，內科外商客戶明顯增加、買樓租樓的企業一家家開張，陸客也來了，最明顯的案例是，大直美麗華商圈附近的「摩鐵」（Motel），本來每間房都是一大張的雙人床，這三年陸續改裝為兩張單人床，以方便商務客、陸客觀光客下榻，住房率都是滿滿的。

還有，內湖很多餐廳每到中午，總會看到一車車的大型遊覽車，絡繹不絕載來陸客團享用台灣美食，楊仁鈞發現，內湖都市景觀正隨著外來客增加而改變，而且「馬政府也不再A錢！」開放政策一一上路，徹底打破鎖國狀態。

經常穿梭兩岸、台北和台中之間的鄉林建設董事長賴正鎰，也驚覺兩岸關係過去冷凍了10幾年後，近4年來的大三通、兩岸直航、金融MOU和ECFA陸續簽訂並生效、也開放陸資來台投資和自由行，已大大改變了台灣，台北飛上海只要1小時20分鐘就到，搭飛機到香港也經常碰到到台灣看不動產的外資法人，連拿出綠色的中華民國護照到飯店Check in，也會被升等。

賴正鎰強調，最具意義的是，台灣的國際能見度提高了，外國人對投資台灣的興趣大大提高，現在，誰也不願意走回頭路，也不願讓好不容易開放的大門，再度關上。

12月初台中市中港路上的「鄉林皇居」一樓Lobby，雖然陰冷的天氣，讓頂樓無邊際游泳池，反射出令人目眩的地中海藍，特別前來觀摩參訪的陸客團，看得興致勃勃。

「我們接待國外參訪團，中國大陸至少占9成，平均1年至少要接待230團以上的陸客團！」賴正鎰說，鄉林集團過去10年至少接待上千團外賓和陸客參訪團，尤其這3、4年幾乎每天要接待1團，所以他常開玩笑：「大陸設有國台辦，我們鄉林卻設有『對陸辦』，專門接待大陸參訪人士。」有些拿到國外或香港護照的大陸人士，都已是鄉林的忠實客戶。

不過，賴正鎰擔心，如果兩岸關係「倒退嚕」，現在積極洽談和鄉林合作進大陸的日本、歐洲和美國外資企業，可能會因擔心台灣二次鎖國而暫時觀望，如此一來，台灣面臨歐美二次衰退的潛在衝擊也會更大。

台灣房屋首席總經理彭培業也期待台灣繼續走向開放之路，今年台灣房屋在桃園國際機場航廈中首度設置近百坪、展現橘色CI的「台灣房屋館」，每天都吸引很多外國觀光客來拍照；不過，彭培業主張台灣要更有活力、更有動力，絕對不會再重回鎖國時代，讓資金被邊緣化、國家競爭力被邊緣化。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

2012年114投票日倒數兩個月左右，預售房市正醞釀一波大選前的推案熱潮，最新調查顯示，北台灣都會區選前可能爆量達千億元，作為測試2012年房市景氣的水溫。

住展雜誌研發長倪子仁表示，看好2012年總統大選已進入倒數計時階段，建商和代銷業者針對年底和選後的購屋需求，估計有幾個百億超重量級指標大案，準備登場，部分中小個案也有意搭便車，儼然總統大選前的推案高峰已漸展開。

住展雜誌統計，近3次的總統大選，北台灣都會區在選前2個月的推案量，以2008年最多，推案數有181個、總可售金額達1,214.6億元。

至於2012年大選前的新案推出腳步，自8月初以來面臨歐債風暴影響後，推案量原本預估將大幅萎縮；可是情況卻有變，明年大選前，反而會出現2個百億級超級重案，加上50億元以上的指標案也至少有3個，使得2012大選前的預售屋推案量暴衝至1,207.1億元，挑戰最近3次總統大選的第二大量；和2008年的選前最大量相比，只差7.5億元。

國泰建設計劃明年選舉前推出新北市新店「國泰雙璽」，為新北市指標大案。國建協理陳仁澤表示，國建新店「國泰雙璽」目前先潛銷、試試房市水溫，先採邊建邊售模式，等選舉後再伺機正式公開。雖然大環境充滿變數，但是房市已進入個案表現時代，購屋需求也永遠都存在，因此未來品牌、產品、地段不錯的個案，仍會在激烈市場競爭中勝出。

長虹建設財務長陳茂慶表示，現在房市結構已成個案表現，不再齊漲齊跌。相對的，優質品牌和優質地段的產品，更容易在優勝劣敗中脫穎而出。

倪子仁也指出，有些建商寧可選在大選前試水溫，使得北台灣再爆出超過千億元的大量，顯示建商看好年底前及大選後買氣，於是紛紛打出王牌個案吸引公司行號與購屋族群。

值得注意的指標案，包括新北市汐止總銷300億元的廠辦大案「遠雄U-TOWN第一期」、雍和建設85億元的「雍和台北園區」。

其中「遠雄U-TOWN第一期」規劃11月正式登場，為全世界首座超高層雲端廠辦預售大樓，據悉，可能開出每坪40萬元的廠辦新高價位。

清鏡 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲top
1 23